VERBEG Immobilienverwaltung GmbH | Ludwigshafen

02.10.2023

Wohngipfel: Bundesregierung präsentiert Maßnahmenpaket

Die Mitglieder des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum haben mit Bundeskanzler Olaf Scholz und Bundesbauministerin Klara Geywitz eine Bilanz der bisherigen Arbeit gezogen. Mit einem Paket aus 14 Maßnahmen will die Bundesregierung zusätzliche Investitionen in den Wohnungsbau ankurbeln und die Bau- und Immobilienbranche wirtschaftlich stabilisieren.

Die zentralen Ziele des Maßnahmenpakets sind: Insolvenzen und Stellenabbau müssen möglichst vermieden, Planungs- und Genehmigungsprozesse sowie das Bauen insgesamt beschleunigt, Bürokratie abgebaut, Digitalisierung forciert und innovative Bauverfahren befördert werden.

Check und hydraulischer Abgleich von Gaszentralheizungen

Unter anderem will die Bundesregierung mit den 16 Ländern einen "Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung" abschließen. Die Länder planten bereits jetzt zur nächsten Fachkonferenz im November 2023 zahlreiche Änderungen in den Landesbauordnungen vorzunehmen, heißt es seitens der Bundesregierung. Dazu gehöre unter anderem eine bis 2026 befristete zeitliche Begrenzung der Dauer aller Genehmigungsverfahren auf drei Monate, die Vereinheitlichung der Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen und die Genehmigungsfreiheit von Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken unter bestimmten Bedingungen. „Diese Schritte gehen in die richtige Richtung. Aber warum so spät?“ so die Einschätzung von Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Begrüßenswert ist zudem, dass die Bundesregierung nicht nur den Neubau forcieren will, sondern den Kauf von Bestandsimmobilien. Hier sollen die Fördergrenzen für junge Familien deutlich erhöht werden. Das Konzept ‚Jung kauft alt‘ funktioniert bereits in vielen Kommunen sehr erfolgreich. Auch der Wegfall des EH-40-Standards für den Neubau war dringend geboten“ Positiv bewertet der VDIV D auch die Pläne, den Umbau von leerstehenden Büros und Läden zu neuen Wohnungen in den kommenden beiden Jahren mit Hilfe von 480 Millionen Euro aus dem Klima- und Transformationsfonds anzukurbeln. “Es bleibt aber zu konstatieren: ohne die Länder wird es nicht funktionieren. Von daher ist bspw. das Absenken der Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Eigentum wohl auch weiter nur ein frommer Wunsch.“, so Kaßler

Um den sozialen Wohnungsbau voran zu treiben, will die Bundesregierung den Ländern im Zeitraum von 2022 bis 2027 insgesamt 18,15 Milliarden Euro zur Verfügung zu stellen. Aktuell gibt es in Deutschland rund 1,09 Millionen Sozialwohnungen – gut ein Drittel (570.000) weniger als im Jahr 2010, so die Bundesregierung jüngst in einer Antwort (Bundestagsdrucksache 20/8369) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Die Linke.

Auch die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) für Neubauten ab einem Effizienzstandard von EH55 soll kommen, allerdings nicht in der von Bauministerin Geywitz ursprünglich vorgeschlagenen Form mit einem gestaffelten Satz über mehrere Jahre (wir haben berichtet). Vorgesehen ist nun eine Höhe von jährlich 6 Prozent für Gebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Weitere Maßnahmen der Bundesregierung betreffen die Senkung der Erwerbsnebenkosten.

Pläne des Bundeskabinetts zur Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes

01.10.2023

Fördermittel „Solarstrom für Elektroautos“ nach einem Tag ausgeschöpft

Innerhalb von weniger als 24 Stunden war das neue Förderprogramm „Solarstrom für Elektroautos“ (KfW Zuschuss 442) ausgeschöpft. Das Bundesverkehrsministerium hatte dafür Mittel in Höhe von 300 Millionen Euro bereitgestellt. 33.000 Anträge wurden laut Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bewilligt, „trotz zwischenzeitlicher technischer Verzögerungen“.

‍Mit einem Investitionszuschuss von bis zu 10.200 Euro unterstützt der Staat Eigentümer von selbstgenutzten Wohngebäuden, die ein Elektroauto besitzen oder bestellt haben, beim Kauf und Anschluss von Ladestation, Photovoltaikanlage und Solarstromspeicher.

01.10.2023

KfW-Energiewendebarometer: Bereitschaft zur Mitwirkung an der Energiewende wächst

Trotz der Preissteigerung der vergangenen Jahre und der Verunsicherung durch die Debatte um das Gebäudeenergiegesetz halten neun von zehn privaten Haushalten (88 Prozent) die Energiewende für wichtig und sehr wichtig. Auch die Handlungsbereitschaft steigt, bleibt aber deutlich hinter der Zustimmungsquote zurück. Das geht aus dem aktuellen KfW-Energiewendebarometer hervor.

Der Anteil der Haushalte, die eine hohe Bereitschaft zeigen, selbst Einschnitte hinzunehmen, um die Energiewende voranzutreiben, stieg danach auf 37 Prozent (2022: 29 Prozent). 32 Prozent der Haushalte (2022: 29 Prozent) nutzen gegenwärtig mindestens eine Energiewendetechnologie (Photovoltaikanlage, Solarthermie, Kraft-Wärme-Kopplung, Holzpelletheizung, Wärmepumpe, Batteriespeicher, Elektroauto). Wie in der Vorjahresbefragung auch, planen weitere sieben Prozent die Anschaffung einer entsprechenden Technologie im laufenden Jahr.

Die deutlichsten Zuwächse verzeichneten PV-Anlagen (plus 11,7 Prozent), Wärmepumpen (plus 10,3 Prozent) und Solarthermie (plus 9,6 Prozent). Zwei von drei Haushalten ohne Energiewendetechnologie können sich inzwischen die Nutzung einer solchen vorstellen (60 Prozent). Auch der Anteil der Haushalte, die glauben, dass die Politik bei der Energiewende eine faire Lösung für alle gesellschaftlichen Gruppen anstrebt ist von 32 Prozent im Vorjahr auf nun 43 Prozent deutlich gestiegen.

Als Grund dafür, warum Eigentümer eine Maßnahme nicht umsetzen, obwohl sie sich diese grundsätzlich vorstellen können, verwiesen 41 Prozent der Befragten darauf, dass sie sich diese nicht leisten können. 39 Prozent gehen davon aus, dass sich die Investition nicht lohnt. Fehlende Handwerkerkapazitäten benannten 27 Prozent als Sanierungshindernis.

In ihrem Fazit weisen die Autoren des KfW-Energiewendebarometers daraufhin, dass eine hohe Akzeptanz der Bevölkerung für die politischen Maßnahmen der Energiewende weiter erarbeitet und erhalten werden müsse. Um mehr Haushalte für die erforderlichen Maßnahmen und Investitionen zu gewinnen müssten kurzfristig finanzielle Hemmnisse abgebaut werden, etwa durch ein „ausgewogenes und anreizkompatibles Fördersystem“. Mittelfristig sei es notwendig, dass die Energiewendtechnologien günstiger werden und ihr Einsatz für die Haushalte mit planbaren wirtschaftlichen Vorteilen verbunden ist. Dafür böte die Kombination von Technologien weiteres Potenzial. Dem Handwerkermangel müsse die Bundesregierung entgegenwirken, in dem sie die Fachkräftestrategien auch mit Blick auf die Bedarfe der Energiewende ausrichtet. Die aktuellen Förderinitiativen der Bundesregierung zur Stärkung der Weiterbildungsmaßnahmen von Handwerkerinnen und Handwerkern sehen die Wissenschaftler als guten Ansatz.

Zur Einordnung: Im KfW-Energiewendebarometer 2023 gaben 55 Prozent der Haushalte an, zur Miete zu wohnen, womit die Befragung sehr gut die Gesamtsituation in Deutschland widerspiegelt. In Deutschland wird der Großteil der Wohnungen von Privatpersonen vermietet. Die befragten Mieterhaushalte gaben zu 54 Prozent an, dass sie ihre Wohnung bzw. ihr Haus von einer Privatperson gemietet haben. Im aktuellen KfW-Energiewendebarometer wird die für den Mietmarkt wesentliche Gruppe der privaten Vermieter genauer betrachtet. Insgesamt vermieten rund 9 Prozent der im KfW-Energiewendebarometer 2023 befragten Haushalte mindestens eine Wohneinheit. Informationen dazu, in welcher Art von Gebäude (Einfamilien- oder Mehrparteienhaus) sich die Haushalte befinden, gibt es nicht.

Die Aufgaben und Pflichten eines Verwaltungsbeirates

01.10.2023

Energieträger: Prognose zur Preisentwicklung

Nach Einschätzung der Bundesregierung wird das Heizen mit Holzpellets bis zum Jahr 2035 mit einem Durchschnittspreis von 8,39 Cent pro Kilowattstunde mit Abstand am günstigsten sein. Das geht aus ihrer Antwort (Bundestagsdrucksache 20/8076 auf eine Kleine Anfrage der CDU/SU-Fraktion hervor. Darin ist die erwartete Preisentwicklung für unterschiedliche Energieträger im Zeitverlauf von 2022 bis 2035 dargestellt.

‍Danach sind die Kosten für den Betrieb einer Wärmepumpe mit Netzstrom (WP-Tarif) bei einem durchschnittlichen Preis von 30,92 Cent pro Kilowattstunde die nächst günstige Heizvariante, zumindest für eine effektive Wärmepumpe beispielsweise mit der Jahresarbeitszahl 3,5. Für Erdgas mit CO2-Preis erwartet die Bundesregierung einen durchschnittlichen Preis von 13,20 Cent pro Kilowattstunde, für Biomethan 19,88 Cent pro Kilowattstunde und für Fernwärme 14,99 Cent pro Kilowattstunde.

01.10.2023

Wärmepumpen-Ziele weiterhin machbar

Beim dritten Wärmepumpengipfel haben rund 40 Vertreter von Verbänden, Unternehmen und Handwerk mit Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck und Bundesbauministerin Klara Geywitz eine Zwischenbilanz gezogen: Das Ziel, ab 2024 jährlich 500.000 Wärmepumpen zu installieren, ist nach wie vor erreichbar, so die Botschaft.

Die beiden Minister äußerten sich zuversichtlich. „Ich bin sehr beeindruckt, dass ein Großteil der Maßnahmen, die wir uns selbst gegeben haben, auf einem sehr guten Weg ist und die Dynamik weiter hoch ist“, betonte Wirtschaftsminister Habeck. Und Bauministerin Geywitz ergänzte: „Immer mehr Unternehmen, Handwerker und Hauseigentümer machen sich auf den Weg, bauen Wärmepumpen ein und sammeln positive Erfahrungen mit dieser nachhaltigen Art des Heizens.“ Die Technologie sei längst aus der Nische herausgekommen und hat sich in kürzester Zeit weiterentwickelt und bewährt. Das Zusammenspiel von Gebäudeenergiegesetz und Wärmeplanungsgesetz sowie die Förderung helfe den Eigentümern, diesen Weg weiterzugehen.

01.10.2023

Änderungen bei der Förderung von Heizungen, Einzelmaßnahmen und Eigentumserwerb: Speedbonus kommt, KfW löst BAFA ab

Der Entwurf für die Richtlinie zur künftigen Förderung der Heizungserneuerung befand sich noch in der Ressortabstimmung, und schon war er überholt. Das Maßnahmenpaket des Wohngipfels beinhaltet Änderungen. Sie betreffen neben der Heizungserneuerung auch Einzelmaßnahmen sowie den Bau und Erwerb von Neubauten und Bestandsimmobilien.

‍Nach den neuen Vorschlägen der Bundesregierung soll die Zuschussförderung für die Heizungserneuerung ab Januar 2024 so aussehen: Für alle förderfähigen Heizungstechnologien gibt es eine einheitliche Grundförderung in Höhe von 30 Prozent. Sie kann sich um einen Einkommensbonus in Höhe von 30 Prozent, einen Klima-Bonus (auch Speed-Bonus genannt) von 25 Prozent (zuvor angekündigt: 20 Prozent) und – bei Wärmepumpen – einen Innovationsbonus von 5 Prozent erhöhen. Der maximal mögliche Fördersatz beträgt damit 75 Prozent. Der Klima-Bonus soll denjenigen zu Gute kommen, die früher die Heizung ersetzen als sie per Gesetz müssen.

Entsprechend plant die Bundesregierung, diesen Bonus schrittweise von 25 Prozent (2024 und 2025) zu verringern – in 2026 und 2027 um jeweils 5 Prozentpunkte, danach um jeweils drei Prozentpunkte. Anders als bislang vorgesehen, sollen nicht nur selbstnutzende Eigentümer, sondern auch Wohnungsunternehmen und Vermieter den Klima-Bonus nutzen dürfen. Förderfähig sind 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und je 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit.

Ebenfalls befristet für die Jahre 2024 und 2025 plant die Bundesregierung, die Fördersätze für weitere Einzelmaßnahmen in der Sanierung wie Dämmung oder Fenstertausch von aktuell 15 Prozent auf 30 Prozent zu verdoppeln. Die förderfähigen Kosten für Einzelmaßnahmen betragen bei Wohngebäuden 30.000 Euro je Wohneinheit. Sie erhöhen sie auf 60.000 Euro, wenn für die Maßnahme der iSFP-Bonus gewährt wird. Selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis zu 90.000 Euro können neben der Zuschussförderung einen zinsverbilligten Ergänzungskredit bei der KfW beantragen.

Auch die steuerliche Abschreibung soll in 2024 und 2025 von aktuell 20 Prozent auf dann 30 Prozent angehoben werden.

Die vorübergehend erhöhten Sätze für die Einzelmaßnahmen und für die steuerliche Abschreibung werden 2026 auf die derzeitigen Fördersätze zurückgesetzt.

Für die Heizungsförderung soll künftig die Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) zuständig sein, für alle anderen Einzelmaßnahmen und die Heizungsoptimierung weiterhin das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Auch bei der Förderung von Bau und Erwerb von Wohnimmobilien plant die Bundesregierung laut Maßnahmenpaket des Wohngipfels Veränderungen:

Ab 16. Oktober 2023 gelten für das Programm „Wohneigentum für Familien“ (WEF) verbesserte Förderbedingungen: Die Kredithöchstbeträge werden um bis zu 35.000 Euro angehoben und die Grenze des zu versteuernden Einkommens, bis zu dem ein zinsvergünstigtes Darlehen beantragt werden kann, von 60.000 Euro/Jahr auf 90.000 Euro/Jahr erhöht. Die Einkommensgrenze erhöht sich – wie bislang bereits – mit jedem weiteren Kind um jeweils 10.000 Euro.
Der Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden soll in 2024 und 2025 durch ein neues Wohneigentumsprogramm "Jung kauft Alt" gefördert werden. Für die Sanierung sollen an den Regeln der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) angelehnte Auflagen gelten. Das Programm wird über die KfW abgewickelt und aus dem Klima- und Transformationsfonds finanziert werden. Weitere Details sind noch nicht bekannt.

Check und hydraulischer Abgleich von Gaszentralheizungen

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. informiert über die gesetzliche Frist für Wohnungseigentümer-gemeinschaften

Wichtige Frist für Wohnungseigentümer-gemeinschaften mit Gaszentralheizungen: Diese Anlagen müssen zum Teil - abhängig von der Anzahl der Wohneinheiten - bis zum Ablauf eines bestimmten Stichtages von einem Fachbetrieb geprüft werden; außerdem ist in einigen Fällen zusätzlich ein hydraulischer Abgleich am Heizsystem durchzuführen.

Alle Hintergründe dieser Beschlussfassung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) sowie die Auswirkungen für Wohnungseigentümer fasst der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland (kurz VDIV-RPS) kompakt zusammen. Anlass für den hydraulischen Abgleich ist die seit 1. Oktober 2022 für zwei Jahre geltende „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen“, kurz EnSimiMaV. Diese im Rahmen des seinerzeit drohenden Gasmangels beschlossene Regelung hat das Ziel, ineffizienten Energieverbrauch zu reduzieren. Problem: Ein hydraulischer Abgleich war bisher nur bei Neubauten verpflichtend, Eigentümer der meisten Wohngebäude oder Wohnungen hatten bislang keinen derartigen Abgleich durchzuführen. Axel Ewen, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Bei vielen Bestandsimmobilien mit Gaszentralheizung ist in den nächsten Monaten einmalig ein Check der Heizungsanlage vorgeschrieben, der auch dazu führen kann, dass ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems notwendig werden kann. Eigentümergemeinschaften mit mehr als zehn Wohnungen haben in diesem Fall für den hydraulischen Abgleich bis 30. September 2023 Zeit - Objekte mit sechs bis neun Wohnungen bis zum 15. September des kommenden Jahres. Bei kleineren Gemeinschaften sowie Ein- oder Zweifamilienhäusern ist die Durchführung des hydraulischen Abgleiches nicht vorgeschrieben. Eigentümer können eine derartige Maßnahme aber jederzeit auf freiwilliger Basis durchführen, da ein effizienter Energieverbrauch mittelfristig viel Geld einsparen kann.“

Die Herausforderung: Sanitärfachbetriebe müssen in den kommenden Monaten bei Millionen mit Gas beheizten Mehrfamilienhäusern die Einstellungen des Heizungssystems kontrollieren, um festzustellen, ob die Anlage hydraulisch abzugleichen ist und - falls erforderlich - sie mit weiteren energieeinsparenden Maßnahmen optimiert werden kann. Wohnräume sollen dank optimaler Wassermengen und Vorlauftemperaturen gleichmäßiger erwärmt und gleichzeitig der Verbrauch eingespart werden. Besteht weiterer Handlungsbedarf, können beispielsweise Armaturen zusätzlich gedämmt und Ventile oder Thermostatköpfe ausgetauscht werden. Die zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaften – meist vertreten durch einen Verwalter – haben diese Maßnahmen umzusetzen; allem voran die Heizungsprüfung und Optimierung nach § 2 EnSimiMaV durch eine fachkundige Person. Je nach Ergebnis der Überprüfung sind dann weitere Maßnahmen einzuleiten, wobei je nach Gebäudegröße für Check, Abgleich und weitere Maßnahmen (Dämmung, Tausch von Ventilen o.ä.) schnell einige tausend Euro anfallen können, welche sich aber je nach Maßnahme auch mittelfristig wieder amortisieren.

Die Nachfrage nach Handwerkern ist allgemein hoch, volle Auftragsbücher und Fachkräftemangel verursachen lange Wartezeiten. Der VDIV-RPS empfiehlt Eigentümergemeinschaften deshalb, die Prüfungen zeitnah zu beauftragen. Axel Ewen: „Da es sich bei der Heizungsüberprüfung und -Optimierung um eine gesetzliche Pflicht handelt, muss die Maßnahme im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung auch umgesetzt werden, wenngleich bei einer Zuwiderhandlung mangels Verweises auf entsprechende Vorschriften aktuell nicht mit einem Bußgeld zu rechnen ist. Es erscheint sinnvoll, die Prüfung durch einen Fachbetrieb - idealerweise durch eine bereits mit der Anlage vertraute Sanitärfirma – gemeinsam mit der Wartung durchzuführen. Bestenfalls lässt sich die Überprüfung und Optimierung mit dem jährlichen Wartungstermin der Gaszentralheizung kombinieren. Das spart Mehraufwand und Kosten.“ Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.

Über den Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.
Fachlich ausgebildete Wohnungseigentums- und Mietverwalter aus Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben sich im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) organisiert. Die aktuell über 140 Mitglieder verwalten in beiden Bundesländern rund 156.500 Einheiten mit einem Wert von etwa 19 Milliarden Euro. Der Verband ist Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (Berlin). Ziel ist es u.a., Wohnungs- und Miethauseigentümer zu aktuellen Immobilienthemen zu informieren, sie bei der Wahl des richtigen Verwalters zu beraten und im Streitfall zwischen Eigentümern und Verwaltern zu schlichten.06.06.2023

Pläne des Bundeskabinetts zur Novellierung des Gebäude-energiegesetzes

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. informiert über die Auswirkungen für Wohnungseigentümer-gemeinschaften

‍Die Bundesregierung hat in diesen Tagen die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (kurz GEG) vorgestellt. Zeitnah soll der Gesetzesentwurf von Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden. Noch ist unklar, ob und wie diese Pläne des Bundeskabinetts für eine geplante Wärmewende tatsächlich umsetzbar sind. Bundesweit regt sich bei Opposition und Immobilienverbänden bereits Kritik über die Realisierbarkeit des umstrittenen Gesetzesentwurfs; auch Eigentümer sind mit Blick auf die unkalkulierbaren Kosten für ihr Eigenheim in Sorge.

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V. (kurz: VDIV-RPS) gibt nachfolgend einen Überblick über die aktuell beabsichtigten Gesetzesinhalte und informiert über potenzielle Konflikte für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Zentrale Kernbotschaft des Gesetzentwurfs: der Umstieg von alten Öl- oder Gasheizungen mit fossilen Brennstoffen auf nachhaltige, klimaschonende Heiz- und Warmwasseraufbereitungssysteme. Falls keine Ausnahmeregelung greift (u. a. Reparatur defekter Anlagen), müssen neu eingebaute Heizungsanlagen in Bestandsimmobilien, Neubauten, Wohn- und Nichtwohngebäuden ab 01.01.2024 zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Zur Auswahl stünden beispielsweise der Einbau einer elektrischen Wärmepumpe, einer Hybrid- oder Biomasseheizung beziehungsweise eine Gasheizung, die zu über 65 Prozent auf Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Biowasserstoff setzt. Um die umweltpolitischen und ressourcenschonenden Klimaziele zu erreichen, sollen bis Ende 2044 dann alle mit fossilen Brennstoffen betriebenen Anlagen komplett ausgetauscht sein. Der Entwurf sieht eine Grundförderung und verschiedene Bonusförderungen vor. Die Argumentation der Bundesregierung: In Zeiten steigender Preise für fossile Brennstoffe können Eigentümer – in Kombination mit diesen staatlichen Förderprogrammen – durch geringere Betriebskosten mittel- bis langfristig finanziell entlastet werden. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, sollen für den Austausch einer alten (mit Öl oder Gas betriebene Heizung) gegen eine klimafreundliche Anlage einen Zuschuss von 30 Prozent erhalten. Zusätzliche Boni von 20 Prozent sind für Eigentümer mit Sozialleistungen bzw. diejenigen Eigentümer angedacht, die einen freiwilligen Austausch einer nicht mehr als 30 Jahre alten Heizanlage umsetzen. Darüber hinaus beabsichtigt die Bundesregierung, zinsgünstige Kredite oder Steuererleichterungen anzubieten und stellt Übergangsfristen und Ausnahmeregelungen bei sozialen und allgemeinen Härtefällen in Aussicht. Im Einzelfall soll auch die Wirtschaftlichkeit der Investitionsmaßnahme im Verhältnis zum Gebäudewert berücksichtigt werden.

Während Eigentümer eines Einfamilienhauses über Umfang und Zeitpunkt von Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sowie die Auswahl eines Handwerksbetriebes frei entscheiden können, gestaltet sich die Situation für Millionen von Wohnungseigentümern komplexer. Sie bilden gemeinsam mit allen anderen Eigentümern eines Mehrparteienhauses eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Bauaktivitäten am Gemeinschaftseigentum bedürfen in diesem Falle einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung; die Kosten werden dann meist nach Miteigentumsanteilen unter den Eigentümern aufgeteilt.

Nach einer aktuellen Umfrage des VDIV Deutschlands sehen 96 Prozent von 1.600 befragten Verwaltungen die von ihnen verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften zur Umsetzung der energetischen Sanierung allerdings nicht imstande.

Die Mehrheit geht davon aus, dass Erhaltungsrücklagen für den Austausch der Heizanlagen nicht ausreichen und Sonderumlagen notwendig werden. Verwaltungen halten aus diesem Grund bereits heute einen Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage für sinnvoll. 90 Prozent der Eigentümer können allerdings diese bzw. mögliche Sonderumlagen vermutlich nicht aufbringen.

Markus Herrmann, geschäftsführender Vorstand im VDIV-RPS: „Maßnahmen wie der Austausch einer Heizung erfordern bei Beschlüssen immer eine einfache Mehrheit. Je größer die Wohnanlage, desto wahrscheinlicher sind Interessenkonflikte – insbesondere in Bezug auf die Finanzierung. Das erschwert die Konsensfindung. Wie reagiert die Gemeinschaft beispielsweise, wenn sich einzelne Eigentümer die anteiligen Kosten nicht leisten können? Unterstützt der Bund dann mit weiteren Förderprogrammen oder droht Eigentümern sogar ein Zwangsverkauf der Immobilie? Wir halten es für sinnvoll, Wohnungseigentümergemeinschaften klare Handlungsanweisungen für energetische Sanierungen an die Hand zu geben. Eine Sanierungsplanung könnte aufzeigen, ob der Heizungstausch überhaupt umsetzbar ist und welche Kosten auf die Eigentümer zukommen. So lassen sich mögliche Unsicherheiten innerhalb der Gemeinschaft bereits frühzeitig minimieren. Außerdem sollten die staatlichen Förderungen ALLEN Immobilieneigentümern garantiert zur Verfügung stehen. Bislang sollen sie nur für Selbstnutzende, Eigentümer und private Vermieter mit bis zu sechs Wohnungen gelten.

„Ein weiterer potenzieller Konflikt: Laut Gesetzentwurf sollen Eigentümer über 80 Jahre, die Gebäude bis zu sechs Wohneinheiten bzw. Wohnungen mit Etagenheizungen selbst bewohnen, keinen Heizungsaustausch vornehmen und von den Kosten befreit werden.

Unklar ist bislang, wie diese Härtefallregelung innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften umsetzbar ist. Markus Herrmann: „Müssen die übrigen Eigentümer für ältere Menschen finanziell einspringen, obwohl diese mit der zentralen Heizungsanlage das Gemeinschaftseigentum natürlich weiter mitnutzen? Wie können Eigentümergemeinschaften mit einer älteren Eigentümerstruktur dann einen Heizungsaustausch bei mangelnden Erhaltungsrücklagen finanzieren? Hier bedarf es dringend einer Anpassung des Gesetzentwurfs. Nach unserer Ansicht müssen Ausnahmeregelungen und staatliche Förderungen differenzierter gestaltet werden.“ Schwierigkeiten treten auch da auf, wo bislang noch eine ältere raumluftunabhängige Gas-Heizwert-Etagenheizung im Einsatz ist. Bei dezentralen Heizungsanlagen im Sondereigentum hat sich grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer eigenständig um den Austausch der Heizung zu kümmern, wobei unterdessen nur noch raumluftunabhängige Gas-Brennwert-Etagenheizungen installiert werden dürfen und ein Mischbetrieb von Geräten des Typs Gas-Heizwert und Gas-Brennwert in der Regel nicht an einem gemeinsamen Schornstein möglich ist. Der VDIV-RPS empfiehlt bei der Erneuerung derartiger Gasetagenheizungen daher eine Gesamtlösung für alle Eigentümer an einem gemeinsamen Schornstein anzustreben. Im Verhältnis weniger problematisch ist der Austausch einer zentralen Heizungsanlage; auch sind die Umbaukosten für den einzelnen Eigentümer im Vergleich oftmals deutlich geringer.

In einem ersten Schritt sollte eine Sanitärfachfirma oder der Schornsteinfeger die Heizanlage prüfen und die Eigentümer über den voraussichtlichen Austauschzeitpunkt und alternative Heizungsoptionen informieren. Bei der aktuell jedoch noch vollkommen unsicheren Entwicklung im Gesetzgebungsprozess erscheint es aber fast unmöglich, bereits jetzt in der laufenden Versammlungsperiode den Eigentümern eine Beschlussfassung für die Eigentümerversammlung zu empfehlen. Aufgrund der aktuell geplanten kurzen Umsetzungsfrist erwartet der VDIV-RPS, neben der allgemein herrschenden Unsicherheit über die detaillierte Ausgestaltung des Gesetzes, auch erhebliche Schwierigkeiten u.a. durch Lieferengpässe oder bei der Suche nach Handwerkern aufgrund von Fachkräftemangel und vollen Termin- und Auftragsbüchern.

Fakt ist: Der Austausch von Heizanlagen wird sich künftig auch auf die Miethöhe auswirken. Markus Herrmann: „Nach einer Modernisierung, etwa durch die Erneuerung einer intakten Heizanlage, dürfen nach § 559 Abs. 1 BGB jährlich acht Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt werden. Allerdings sieht die GEG-Novelle die Umlage der gesamten Investitionskosten beispielsweise für Wärmepumpen nur dann vor, wenn die Jahresarbeitszahl der Anlage einen Effizienzwert von mindestens 2,5 erreicht und so deutlich zu einer Reduzierung der Heizkosten beiträgt. Falls dies nicht der Fall ist, sollen nur 50 Prozent auf den Mieter umlegbar sein.

„Bei Fragen zu diesen oder anderen Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps

Über den Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
Fachlich ausgebildete Wohnungseigentums- und Mietverwalter aus Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben sich im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V. (kurz: VDIV-RPS) organisiert. Die aktuell über 140 Mitglieder verwalten in beiden Bundesländern rund 156.500 Einheiten mit einem Wert von etwa 19 Milliarden Euro. Der Verband ist Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (Berlin). Ziel ist es u.a., Wohnungs- und Miethauseigentümer zu aktuellen Immobilienthemen zu informieren, sie bei der Wahl des richtigen Verwalters zu beraten und im Streitfall zwischen Eigentümern und Verwaltern zu schlichten.

27.04.2023

Die Aufgaben und Pflichten eines Verwaltungsbeirates

Das Zusammenleben in der Wohnungseigentümer-gemeinschaft:
Die Aufgaben und Pflichten eines Verwaltungsbeirates
‍Mit dem Erwerb von Wohnraum wird ein Wohnungseigentümer mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten Mitglied der Wohnungseigentümer-gemeinschaft: Diese ist dafür verantwortlich, das gemeinschaftliche Eigentum durch Beschlussfassung zu verwalten, um so auch wichtige Entscheidungen für die Erhaltung zu treffen.

Derartige Beschlüsse lassen sich allerdings regelmäßig nur gemeinschaftlich umsetzen. Das Funktionieren einer Eigentümergemeinschaft ist somit abhängig von Zusammenspiel und Zusammenarbeit der zentralen Hauptakteure: den einzelnen Eigentümern, der beschlussfassenden Eigentümerversammlung und der ausführenden Verwaltung. Auch ein sogenannter Verwaltungsbeirat kann eine wichtige Rolle einnehmen. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V. (kurz VDIV-RPS) gibt nachfolgend einen Überblick über die Aufgaben und Pflichten von Beiratsmitgliedern.

Vorab gilt: Der Gesetzgeber sieht innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Verpflichtung zur Bestellung eines Beirates. Für Häuser mit wenigen Wohneinheiten ist das Gremium meist auch nicht erforderlich. Bei größeren Wohnanlagen erweist sich die Bestellung eines Beirates allerdings durchaus als sinnvoll. Der Beirat wird von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss gewählt; zur Wahl stellen können sich alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Angelika Neubauer, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Eine genaue Anzahl der Beiratsmitglieder ist gesetzlich nicht mehr vorgeschrieben. Der Beirat kann je nach Größe der Immobilie sowie Umfang des zeitlichen Aufwandes auch aus mehreren Mitgliedern bestehen. Laut Wohnungseigentumsgesetz sind bei mehrköpfigen Beiräten gleichzeitig ein Beiratsvorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen.“

Der Verwaltungsbeirat fungiert oft als Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwalter, vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber der Verwaltung und übernimmt eine wichtige Kontrollfunktion. Das Gesetz formuliert die Aufgabe des Beirates wie folgt: „Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse (…) gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.“ (§ 29, Abs. 2, WEG). Gibt es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft keinen Beirat, können diese Kontrollfunktionen auch hieran interessierte Eigentümer ausüben, da grundsätzlich jeder Eigentümer Einsicht in die Belege verlangen kann.

Die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung soll vor der Beschlussfassung erfolgen, ist also gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Die Prüfung der Unterlagen erfolgte die letzten Jahre zunehmend digital, wobei auch weiterhin „klassisch“ anhand der Belege im Original geprüft werden kann. Ob die Beiräte eine Prüfung der digitalisierten Unterlagen in Ruhe bei sich oder in den Räumlichkeiten der Verwaltung bevorzugen, steht frei. Eine Verpflichtung, die Originalunterlagen herauszugeben, besteht hingegen nicht. Meist können offene Fragen im persönlichen Austausch bei der Verwaltung direkt geklärt werden, weshalb diese Form der Prüfung oder zumindest ein gemeinsames Abschlussgespräch sinnvoll erscheint.

Die Art und der Umfang der Prüfung – Stichprobe oder Komplettprüfung – obliegt der Entscheidung der Beiratsmitglieder. Bestandteil der Prüfung sind die Unterlagen des jeweiligen Wirtschaftsjahres, dazu zählen u.a. Kontoauszüge inkl. Stand des Bankkontos zu Beginn und Ende des Wirtschaftsjahres, die Übersicht der Hausgeldzahlungen, eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie die Einzelabrechnungen. Geprüft werden sollte außerdem die Heizkostenabrechnung und die Entwicklung der Erhaltungsrücklage. Zusätzlich ist zu kontrollieren, ob bei haushaltsnahen Dienstleistungen (dazu zählen beispielsweise die Tätigkeiten von Handwerkern oder Reinigungsdiensten) die Lohnkosten in den Abrechnungen gesondert ausgewiesen werden, um diese in der Steuererklärung geltend machen zu können. Nach Abschluss der Durchsicht aller Unterlagen kann der Beirat eine Stellungnahme abgeben und – sofern gewünscht – auch in der Eigentümerversammlung über die Prüfungsergebnisse berichten.

Angelika Neubauer: „Der Beirat kann sich durch seine Tätigkeit aktiv an der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums beteiligen. Nehmen die Beiratsmitglieder ihre Aufgabe ernst, hat das positive Auswirkungen auf die Eigentümergemeinschaft und das gemeinsam verwaltete Eigentum. Bei mangelndem Engagement oder einem falschen Aufgabenverständnis kann der Beirat aber auch durchaus Probleme verursachen. Die Wahl sollte daher immer auf geeignete Personen fallen, die neben kommunikativen Fähigkeiten auch über die Zeit für eine gewissenhafte Prüfung verfügen und bestenfalls erste Erfahrung in administrativen Tätigkeiten mitbringen, um die Arbeit des Verwalters zu unterstützen. Denn für die Verwaltung ist das konstruktive Zusammenspiel mit engagierten Beiratsmitgliedern bei zentralen Fragen rund um das Objekt immer von Vorteil.“

Bei einer ehrenamtlichen und unbezahlten Amtsausübung sind Beiratsmitglieder nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz haftbar. Über die genannten Tätigkeiten hinaus hat der Beirat keinerlei Befugnis, ohne gültigen Beschluss der Eigentümerversammlung selbst aktiv zu werden, etwa durch die eigenmächtige Vergabe von Aufträgen rund um das Gemeinschaftseigentum. Ferner besteht auch keine Weisungsbefugnis des Beirats gegenüber dem Verwalter. Für derartige Entscheidungen ist weiter die Eigentümerversammlung als Ort der Willensbildung und Beschlussfassung verantwortlich.

Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps

‍Über den Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.
Fachlich ausgebildete Wohnungseigentums- und Mietverwalter von Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben sich im Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (kurz: VDIV-RPS) organisiert. Die aktuell über 140 Mitglieder verwalten in beiden Bundesländern etwa 141.000 Einheiten mit einem Wert von 17 Milliarden Euro. Der Verband ist Mitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (Berlin). Ziel ist es u. a., Wohnungs- und Miethauseigentümer zu aktuellen Immobilienthemen zu informieren, sie bei der Wahl des richtigen Verwalters zu beraten und im Streitfall zwischen Eigentümern und Verwaltern zu schlichten.

Aktuelles

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Wohngipfel: Bundesregierung präsentiert Maßnahmenpaket

Fördermittel „Solarstrom für Elektroautos“ nach einem Tag ausgeschöpft

KfW-Energiewendebarometer: Bereitschaft zur Mitwirkung an der Energiewende wächst

Energieträger: Prognose zur Preisentwicklung

Wärmepumpen-Ziele weiterhin machbar

Änderungen bei der Förderung von Heizungen, Einzelmaßnahmen und Eigentumserwerb: Speedbonus kommt, KfW löst BAFA ab

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